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Par critères :


LOI MALRAUX


L'ESSENTIEL :

 

• Rénover un immeuble ancien dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine

• Louer pendant 9 ans minimum en résidence principale

• Réduction d'impôt de 22% de la valeur des travaux de réhabilitation en zone sauvegardée ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager), dans la limite de 100 000€ par an

Réduction d'impôt de 30% de la valeur des travaux de réhabilitation en secteur sauvegardé, dans la limite de 100 000€ par an


• Hors plafonnement du niche fiscale


 

LES OBJECTIFS:

 

• Obtenir une forte réduction d'imôt sur 2 ou 3 ans

• Investir au coeur des villes dans un patrimoine de caractère

• Créer un patrimoine

 

EN DETAILS:

 

Le dispositif Malraux a été profondément réformé pour les opérations de restauration immobilières initiées à compter du 1er janvier 2009. L'incitation fiscale ne prend plus la forme d'un dispositif spécifique au regard de l'imposition des revenus fonciers mais d'une réduction d'impôt.

Au regard des revenus fonciers, les biens bénéficiant du dispositif Malraux seront traités comme des propriétés ordinaires sous réserve toutefois de l'impossibilité de déduire les charges prises en compte pour le calcul de la réduction d'impôt.

 

Opérations concernées par le nouveau régime

Opérations initiées à compter de 2009

Le nouveau régime ne concerne que les travaux engagés lors d'une opération de restauration immobilière pour laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009.

Les travaux effectués quelle que soit la date (même après le 1er janvier 2009), en exécution d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux déposée avant le 1er janvier 2009 continuent à ouvrir droit à l'ancien régime (déduction du déficit sans limitation de montant sur le revenu global).

Logements et dépenses concernées

Le nouveau dispositif s'applique aux dépenses supportées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé :

dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé soit lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur est approuvé, soit lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;

ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) ou dans une zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique.

Pour être éligible au dispositif, le local sur lequel porte les travaux peut être :

- un local à usage d'habitation,

- un local destiné originellement à l'habitation et réaffecté à cet usage,

- ou un local affecté à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destiné à l'habitation et dont le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers (le dispositif Malraux antérieur ne s'appliquait pas à cette catégorie d'immeubles).

Le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Conditions d'application du nouveau dispositif Malraux

Lorsque les dépenses portent sur un local à usage d’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de 9 ans.

Lorsque les dépenses portent sur un local affecté à un usage autre que l’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer pendant la même durée de 9 ans.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

 

Charges ouvrant droit à réduction non déductible des revenus fonciers

La réduction d'impôt, calculée au taux de 30 % pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2012 dans des immeubles situés en secteur sauvegardé et 22 % s'ils sont en AVAP ou ZPPAUP, a pour base un certain nombre de dépenses listées par la loi, dont le montant est retenu dans la limite annuelle de 100 000 €. Les dépenses prises en compte pour le calcul de la réduction ne peuvent venir en déduction des revenus fonciers.

Il s'agit des dépenses suivantes, réalisées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante :

des charges foncières de droit commun suivantes :

les dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration effectivement supportées par le propriétaire,

les primes d'assurance,

les impositions,

les frais de gestion (forfait de 20 € par local, et frais réels de rémunération des gardes et concierges, de procédure et de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles) ;

des frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration (AFU),

des dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires relatives aux secteurs et zones mentionnés ci-dessus y compris les travaux effectués dans des locaux d’habitation et ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux. Il peut s'agir de travaux :

de démolition imposés par l'autorité publique,

de reconstruction nécessités par la démolition imposée,

de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants,

de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.

de la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

La réduction d'impôt a donc un spectre plus large que l'ancien régime de déduction.

 En revanche, lorsque les conditions pour bénéficier de la réduction ne sont pas remplies, le contribuable peut déduire les charges foncières de droit commun de son revenu foncier.